国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏：用REITs持有政府公共资产是应对中国金融风险的重要手段

国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏：用REITs持有政府公共资产是应对中国金融风险的重要手段科技大佬两会提案 王佳飞 陈梦妤 “REITs在世界范围内是一个伟大的金融创新，在中国同样也是重大创新。REITs对于中国的经济发展非常有益，我希望REITs创新尽早能够在我国落地。” 7月18日，在清华大学五道

王佳飞 陈梦妤

“REITs在世界范围内是一个伟大的金融创新，在中国同样也是重大创新。REITs对于中国的经济发展非常有益，我希望REITs创新尽早能够在我国落地。”

7月18日，在清华大学五道口金融学院联合《》旗下每经智享会推出的“五道口在线学习计划”直播中，国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏发表了题为“把REITs献给当下中国”的讲座，呼吁REITs尽快全面落地。

积极推进政府公共资产证券化

我国第二季度GDP同比增速3.2%，实体经济已经回正，但同时依旧面对着国际疫情泛滥和世界经济下滑风险加剧，不稳定、不确定因素仍在。孟晓苏认为，此时要积极推进政府公共资产证券化，减轻政府债务负担，特别是引入REITs。

据了解，REITs于20世纪60年代首先在美国生长并且逐渐成熟。到了2019年年初，美国总共发行了221只公募REITs，总市值达到了1.1万亿美元。

REITs在2000年左右进入亚洲国家和地区，目前在亚洲国家和地区已经有将近180只，总市值超过2900多亿美元。

所谓REITs，就是向社会募集资金，而该基金只能用于持有不动产的收租物业，这些租金每年要向投资人分配，一般是分配两次，而这些含权的证券可以到资本市场上去流通，从而获得流通的便利。

孟晓苏表示：“简单说，REITs就是不动产收益权，进入资本市场流通这样的一种金融产品，把凝固的不动产资产通过租金一步一步提炼出来。”

在孟晓苏看来，REITs有如下优势：

首先要求按期分红，而且REITs的年收益率一般要达到6%~8%，是个不错的水平。

第二是能上市流通，可以到资本市场流通中兑现，从而获得资本增值空间。

第三是免税优惠，很多国家都给了REITs免除公司税的优惠。

第四是限制开发。REITs只能投向收租物业，而不能够投向新的开发。正是因为这样的规定，使得权益性REITs建立在资产信用的基础之上，更适用于企业的资产证券化。

REITs首先应进入政府公共资产

“用REITs持有政府的公共资产是应对中国金融风险的重要手段。”

在孟晓苏看来，REITs首先应当进入政府的公共资产，包括租赁房、基础设施等。

“目前政府基础设施建设无法出卖，只能够靠多年经营慢慢收回收益，期间会占用大量地方政府和有关企业债务，REITs能够使基础设施实现由社会资金持有。”

2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，其中也认为REITs能“有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展”，同时划定了REITs进入的重点行业，包括“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”。

这些资产转化为社会资金持有，并不需要新的增量，这些资金仍然是存在于这些项目之中的，只不过过去是以借款的方式存在，今后转化为直接融资，就是以权益性的方式存在。

“这样我们就把整个经济结构给调整好了。”

孟晓苏认为在REITs推进中应当注意两个方面。

“首先要规范资产评估，我们缺乏REITs工具，在原来的评估体系之下，收益率显得不高。评估规范之后，可以反映正常的资产价值，收益率能够有一定程度的提高。”

“第二个方面是精选优质资产，在庞大的基础设施和相关的资产之中，要先把优质资产拿出来，推动REITs试点成功，今后再进一步把其他资产加工成优质资产。”

推动商业房地产REITs

REITs对于房地产市场的发展意义非同寻常。

孟晓苏说：“房地产业仍然是中国经济增长的最大引擎，中央已经明确多次强调，要因城施策，稳地价稳房价稳预期，要促进房地产市场平稳健康发展。”

他认为中国有着商业地产，包括住房、办公楼和其他商业类地产，能够为REITs提供广阔的市场和大量优质资产，这些资产的REITs业务未来一定会在中国开展。

“但现在试点还没有，我们需要一步一步走，从基础设施也即主要是政府持有的公共资产起步，让中国能够有REITs，让真正的REITs落地中国，然后再加快扩大。”

“我们今后一定要推行商业房地产的REITs应用。”孟晓苏最后表示。