光明地产三季度净利5.7亿同比减半 净负债率达238%多元转型遇阻

　　“含着金汤勺出生”的光明地产(600708.SH)背倚母公司光明集团，是公司核心发展业务之一，然而在迅猛扩张的规模化之路上，业绩却并不如意。

　　据光明地产2019年三季度报告，前九月营业收入约85.23亿元，同比下降9%，其中地产主业营收占比超85%；净利润约5.73亿元，同比下滑43%。

　　从光明地产的负债情况来看，自2018年提出500亿目标并加大投资力度后，2018年其净负债率水平快速上升至194%，2019年前三季度其净负债率高达238%，相比年初提升了44个百分点，此外若将永续债作为负债计算，其净负债率将高达302%。

　　克尔瑞认为，在政策的加码下，光明地产依赖融资发债而非销售回款的运营模式将受到更多考验。

　　长江商报记者注意到，在今年5月17日的年度股东会上，光明地产董事长、总裁沈宏泽曾向股东畅想公司的“1+7+5+X”的发展前景，并表示要把其他业务板块做起来。不过，从实际效果来看，去年光明地产营收204.94亿元，其中非房地产开发业务占比不足4.5%，沈宏泽口中的“战略转型升级”仍有待真正实现。

　　加速拿地去化率仅为37%

　　2015年，海博股份与光明食品集团旗下农房集团、农房置业进行重组，由此诞生了新的平台光明地产。公司重组时曾承诺，2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。2016年、2017年，光明地产归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%，在实现目标后的2018年，公司归母净利润掉头向下，同比下降27.17%。

　　2019年第三季度报告显示，前9月光明地产实现营业收入85.23亿元，同比下降9.33%；归属于上市公司股东的净利润5.73亿元，同比下降43.34%。

　　光明地产方面回应称，公司净利润下降，主要是受销售产品结构变化等因素影响，公司本身运营状况良好，无重大经营问题。

　　数据显示，从2015年至2018年，其ROE(净资产收益率)分别为6.8%、12.1%、20.1%、12.9%，波动明显；净利润分别为5.1亿元、10.1亿元、19.5亿元、14.2亿元。期间净利润虽有大幅增长，也完成了当初承诺的“2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元”的目标，但2018年光明地产净利润下滑明显，今年三季度更是近乎腰斩。

　　净利润持续下跌并没有阻碍光明地产在追求规模上的野心。根据三季度报告，今年前9月，光明地产新增房地产储备面积166.94万平方米，同比增长107.8%。在第三季度，光明地产新增房地产储备面积44.03万平方米，同比增长938.4%。比增长938.44%。

　　但从累积来看，2015年至2019年前三季度的累积新增土储建面为667万平米，但同期累积合约销售建面则高达945万平米。可见光明地产虽近年来积极补充土储，但整体的持有土地储备仍有减少。

　　在高杠杆运转的扩张模式下，光明地产所开发项目的去化并不不乐观。

　　早在2018年年中，光明地产的土地储备去化周期长达5.82年，而此前克而瑞研究中心数据显示，进入土地储备货值TOP100的房企，平均去化周期为3.9年。

　　今年7月，光明地产进驻成都的首个项目“光明蓉府”迎来开盘活动，推出218套住宅，由于只有1人排队报名，售楼处最终取消摇号选房过程，直接进入顺销状态。据四川中原地产研究院数据显示，光明蓉府开盘均价为18588-21099元/平方米，认购80套，去化率仅为37%，远低于成都市场当周53%的整体去化率。

　　值得注意的是，这是光明地产常态。2015年至2018年间，光明地产年度签约销售金额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元及244.59亿元，相对于权益拿地总额的翻倍增长，光明地产2018年销售金额的增幅仅3.37%。2019年1-9月，光明地产签约金额为181.55亿元，同比也仅增长4.56%。

　　在这样一种缓慢的去化基调下，光明地产去年提出的“三年实现500亿”目标恐难以实现。

　　依靠融资发债缓解债务压力

　　从光明地产的负债情况来看，自2018年提出500亿目标并加大投资力度后，2018年其净负债率水平快速上升至194%，2019年前三季度其净负债率高达238%，相比年初提升了44个百分点，此外若将永续债作为负债计算，其净负债率将高达302%。

　　从现金流来看，自2018年开始，光明地产的现金流主要依靠融资发债来支撑规模需要，而并非依靠销售回款，近两年的经营性现金流净额均为负值。2018年，光明地产投资活动产生的现金流净额为-28.8亿元；今年前三季度，该指标已达-23.9亿元，逼近去年全年的额度。2019年前三季度，光明地产的筹资活动现金流量净额为58.19亿元，并在5年内首次出现无法覆盖经营及投资活动需要，缺口达到了21.57亿元。

　　截止2019年9月底，光明地产持有现金81.06亿元，较年初下滑了22%，而其所需要面对的不仅是项目后期的投入开发，还有1年内140多亿的短期有息负债。

　　光明地产只好依靠发债“止血”。2019年10月24日，据上海清算所信息披露，光明房地产集团股份有限公司拟发行2019年度第四期中期票据，本期基础发行规模3亿元，发行金额上限6亿元，期限为3+N(3)，将于2019年10月28-29日发行。

　　克尔瑞认为，有着国企背书的光明地产，在融资上有着相比民营房企更多的优势，如发债成本较低且融资渠道多元，上半年就发行了ABS、CMBS、永续债、中期票据、超短融等等。但在融资政策的不断加码下，过度依靠融资发债，或为企业的运营带来更多风险。

　　值得注意的是，光明地产后续投资压力仍较大。截至2019年6月末，该公司在建及拟建项目尚需投资326.92亿元，后续资金需求量较大。

　　多元化转型成效不佳

　　今年5月17日的年度股东会上，光明地产董事长、总裁沈宏泽曾向畅想公司的“1+7+5+X”的发展前景。其中，“1”是指房地产业务；“7”是指多元创新转型，包括城市更新建设、租赁房建设、物流园区打造、殷实农场建设等。

　　从实际成效来看，截至今年中期，其房地产开发业务所产生的营收，占总营收的比重为89.41%，该数值与上年末的95.51%相比，已有所降低。

　　此外，光明地产正在通过关联交易，为自身的业务转型做铺垫。11月13日，光明地产发布公告称，公司通过上海联合产权交易所，协议收购光明食品集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司(以下简称“东平小镇”)70%股权，总成交价为7000万元。收购完成后，东平小镇农场将纳入光明地产的合并报表范围。

　　值得注意的是，截至2019年1月，东平小镇农场尚未产生营收，营业利润为-68.25万元，利润总额为-68.25万元，净利润为-68.25万元。根据交易条款，光明地产要在合同生效次日起5个工作日内，将7000万元款项一次性付清。

　　尽管如此，光明地产还是强调以房地产为“底板”，房地产领域仍是其主要发力点。2019年前三季度，光明地产签约金额为181.55亿元，同比增长4.56%；新开工面积为366.97万平方米，同比增长40.85%；竣工面积为86.17万平方米，同比增长110.07%。

　　克尔瑞认为，政策的加码下，光明地产依赖融资发债而非销售回款的运营模式将受到更多考验。

　　但对于目前地产主业营收占比仍超85%的光明地产而言，多元转型不仅漫长且无法解决“近渴”，业绩与负债的双重压力仍是其现阶段的主要困境。