金地集团：2019年总土地权益占比低 短期偿债压力上升

　　4月22日晚，金地集团公布2019年业绩报告。

　　报告显示，2019年全年，金地实现营业收入634.2亿元，同比增长25.9%；归属于上市公司

　　股东净利润100.75亿元，同比增长24.41%；基本每股收益2.23元，同比增长24.58%；加权平均净资产收益率20.14%，同比增加了1.48个百分点。

　　总土地权益占比53.54%

　　销售规模保持稳定增长，如约完成三年冲击2000亿规模的目标。2019年全年，金地累计实现签约金额 2106.0 亿元，同比增长 29.7%；实现签约面积 1,079.0 万平方米，同比增长 22.9%。这得益于2019年金地加快推盘销售的策略。财报显示，去年，金地各住宅子公司新开盘项目平均开盘周期 8.8 个月，2019 年获取项目中 26 个实现当年开盘，其中沈阳艺华年、青岛西客站项目、石家庄金地玺悦府、太原迎泽上品、宁波华章府五个项目实现 4.5 个月内的开盘周期。

　　2019年金地继续加大公开市场拿地力度。去年全年，金地共获取113宗土地，新增土储面积 1688 万平米，同比增长57.5%；土地总投资额约 1200 亿元，同比增长20%，其中，一线城市占总投资额10%，二线城市占比55%，三四线城市占比35%。截止2019年年末，金地已布局全国61个城市，总土地储备约5233万平方米，同比增长18.9%。

　　为了匹配规模增长，金地开工强度也在提高。报告期内，金地新开工面积约 1631 万平方米，同比上年增长约 5%，竣工面积约 925 万平方米，同比上年增长约38%。

　　财报显示，土储和开发规模的增长也带动金地存货的增加。截止2019年末，金地存货达1397.83亿元，同比增长24.68%。

　　不过，依赖于合作拿地，金地的土地权益占比依旧不高。2019年，金地新增总土地储备约 1688 万平方米，其中权益储备约 886 万平方米，新增土地权益占比为52.4%。 截止2019年末，金地总土储约5233万平方米，权益土地储备约2802万平方米，总土地权益占比虽然较2018年提升1.27个百分点，但仅为53.54%。平安证券指出，金地土储权益占比较低，未来或面临少数股东权益损益占比上升而稀释归母净利润的风险。

　　华北区域营收连续两年垫底

　　报告显示，2019年金地实现营业收入 634.20 亿元，同比上升 25.1%，其中房地产业务结转收入 573.92 亿元，同比增长 24.60%。金地于年报中表示，营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积增长。2019年全年，金地房地产项目结算面积 393.22 万平方米，同比上升 53.8%；结算收入 573.92 亿元，同比上升 24.6%。

　　各区域营收方面，2019年，金地的华南、华北、东南、华中、西部区域的营业收入及营业成本分别较上年增长幅度较大。其中，华南区域营收贡献最大，去年营收为210.75亿元，同比增64.83%。而华东区域是唯一一个出现营业收入大幅下降的区域，2019年营收同比下降66%至67.2亿元。金地解释称，主要是因为华东区域房地产项目结算面积减少。

　　值得注意的是，华北区域营收已经连续两年位列七大区域最后。据焦点地产新闻了解，华北区域主要包含北京、天津、太原等城市，曾为金地贡献约15%的营收。近几年，华北区域营收逐年下滑，从2016年的58.47亿元降至2018年的19.55亿元，并于2018年首次位列七大区域的末尾。2019年，华北区域实现营收为30.16亿，同比增长54.26%，但依然垫底，对金地总营收贡献率不足%。

图片来源：金地集团2019年年报

　　不过，金地除房地产开发业务以外的业务保持不错的增速。年报显示，2019年，金地物业管理实现收入 30.65 亿元，同比增长 42.20%，财报称，主要是因为物业管理面积增长；物业出租实现收入 9.69 亿元，同比增长 12.44%，其他业务实现收入 15.02 亿元，同比增长 39.61%，主要是因为产业服务收入增长。

　　一年内到期非流动负债同比增长297%

　　报告显示，截至2019年12月31日，金地拥有总资产3348.16亿元，同比增长20.28%；归属于上市公司股东的净资产540.94亿元，同比增长16.46%。同时，金地资产负债合计2524亿，同比增长16.04%；资产负债率则同比下降0.72%，为75.4%。

　　2019年，金地高度重视现金流管理，强调销售及时回款，使得2019年金地实现经营性现金净流入回正达78.99 亿元，打破了过去两年经营性现金净流入负值的局面。截至2019年12月31日，金地在手货币资金达451.42 亿元，现金覆盖倍数达到1.29，流动性保持充裕。

　　不过，金地的短期负债压力有所上升。截止2019年末，金地流动负债为1883亿元，较2018年1406亿同比增长33.9%。其中一年内到期的非流动负债较2018年的82.66亿元增长296.92%至328.1亿元，占总资产比例由2.97% 提升至9.8%。金地对此解释称，系一年内到期还款的长期借款和债券增加所致。

　　2020年，受新型冠状肺炎影响，金地一季度销售累计签约金额282.1亿元，同比下降约16.6%。尽管目前复工已达100%，金地预计本次疫情仍将对于全年销售产生负面影响。未来经营计划中，金地表示，2020年计划新开工面积923万平方米，竣工面积1,158万平方米。随着2020年新获取项目的增加，叠加新冠疫情对工程施工带来的不确定性，公司将在年中就经营计划进行调整。