新城控股：销售目标调降200亿元 正寻找商业项目退出机制

　　3月31日，新城控股(601155.SH)召开2019年度线上业绩沟发布会，33岁的董事长兼总裁王晓松带领刚刚入升任联席总裁的曲德君及另一位联席总裁梁志诚、高级副总裁兼财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏出席。

　　早在3月28日发布2019年年报时，新城控股即宣布今年销售目标降至2500亿元，较2019年的销售额下降约200亿元，这也是目前仅有的主动降低销售目标的房企。

　　业绩会现场，机构分析师、个人投资者纷纷发问，缘何新城控股下降销售目标，这样的目标究竟保守抑或中性；此外，2019年新城控股在房企销售排行榜中跌出前十名，王晓松回应称，不会为了排名去排名，但公司“不会往收缩的方向走”。

　　目标下降是因可售货值决定的

　　2019年，新城控股实现销售额2708亿元，同比增加22.48%，超额完成全年2700亿元的销售目标；实现销售面积2432万平方米，同比增长34.21%。其中，住宅销售占比71%，综合体销售占比29%。

　　缘何销售目标下降，王晓松表示，去年下半年新城控股的土地获取工作基本停滞，直到去年11月和12月才陆陆续续获取一些项目；公司判断去年底和今年年初会有一个拿地窗口期，但因为疫情很多土地出让被延后。在这样的情况下，公司的可售货值是4000亿元，主要包括两部分，去年留存加上今年新开工的3200亿元，剩下的800亿元怎缺口来自于今年的投资。

　　王晓松同时表示，今年公司的投资额是销售额的40%用于土地的获取，1000亿元左右，纵观全年的房地比的关系，保守估计房地比是1:3，中性是1:4,1000亿元的土地投入会有3000亿元至4000亿元的货值，其中的五分之一约700亿元货值今年开业推出入市。

　　王晓松同时称，依照往年的去化率参照，60%左右是一个比较合理的区间，4000亿元可售货值即对应约2500亿元的销售额，属于比较中性的目标。

　　2019年扩张计划受阻但不会收缩

　　尽管销售额实现了22.48%的增长，新城控股依然跌出了房企销售排行榜的前十名，主要还是既定的2019年扩张计划未能落地。

　　面对关注，王晓松明确表示，公司不会往收缩方向走。其解释道，截至2019年底，公司拥有690亿元的先，净负债率也只有16%，表明公司手上弹药是在的，也会更灵活，净负债过低，未来的成长、潜力过低，也不是房地产企业愿意看到的。公司希望排名在10名左右，是中长期的目标但不会为了排名去排名。

　　王晓松同时透露，今年，内部也有过纠结，如何排布销售额，如果计算全口径销售额，公司是有机会冲2800亿元，甚至是3000亿元。全口径的销售额是有办法做大的，但没意义，如将轻资产项目、代建项目的销售额归置在销售额里或者降低权益比，甚至针对不同的项目做财务投资但把销售额归置到销售额，但这样做没有意义。

　　在回复公司费用为什么高的问题时，王晓松称，2018年下半年，公司决定快速扩张，找机会进行超车，甚至调整了公司的组织架构，同时储备了大量的人员。但2019年定的大目标和实际完成差异度是较大。

　　未来5年市场还有1500座商场的机会点

　　商业是新城控股的特色之一，也是其最近几年迅速崛起的重要原因之一。因为去年下半年新城控股出售众多住宅项目，有投资人质疑未来新城控股是否不再重视住宅。

　　王晓松介绍，商业和住宅是相辅相成，是并进的。目前，公司会维持住宅和商业2:1的关系，二者风险是相互对冲的。

　　王晓松表示，吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高；住宅的劣势则是不具备持续经营的，盈利有很大的波动，且行业的利润呈下滑趋势，未来住宅的利润率并不会太高。吾悦广场的劣势则是资金沉淀大，住宅的优势则是现金丰富，对冲现金流的风险。

　　对于商业的未来，王晓松表示，公司整个商业的方向是不会改变的，抓住机会做布局，至2025年全年8万平方米以上的购物中心会有3500座左右，2019年开业254座，累计到2019年底是开业2000座，距离2025年还有1500座左右的机会点。

　　其表示，未来五年，新城控股会在其中寻找一些机会，同时也会提升自身的运营能力，商业的强项是运营产生更多的价值。王晓松打比方说，商业是投融管退一条线，同时得具有买猪能力，养猪能力，卖猪的能力。新城控股知道怎么买猪，但需要提升养猪的能力。当市场趋于饱和时，比拼是运营能力、服务力、后台管控力。在研究卖猪能力，还没打算卖，吾悦的价值还在培养的过程中，还没达到想卖的价值点。

　　但王晓松也坦言，没有企业是扛得住源源不断投入现金的，公司也在寻找吾悦广场的退出机制。

　　疫情之下，新城控股宣布，2020年，公司将新开30座吾悦广场，商业管理年租金收入目标为55亿元。

　　新城控股新任联席总裁、商业管理运营的负责人曲德君表示，这是考虑了疫情的结果，有信心完成全年目标，并宣布了吾悦广场的调整计划。

　　曲德君介绍，受疫情影响，公司拥有的吾悦广场自2月开始进入停业，但在2月下旬即开始恢复营运，目前全国所有营运期的吾悦广场已全部营业。商户营业恢复比例约90%，商业日均客流15000人次，营业水平恢复至50%。

　　曲德君称，疫情期间，公司给予商户67天的租金减半的优惠，公司预计对2020年租金影响约5个亿左右，加上今年新开业30座吾悦广场的收入基础上，确定了55亿的目标，目前有信心完成。

　　疫情是危也是机，公司将抓住机遇快速优化、调整吾悦广场，近几年吾悦广场的影响力已经大幅提升，今年大部分吾悦广场已有调整计划，将品牌和业态的调整，曲德君说到。

　　2018年是公司的高点

　　2019年，新城控股毛利率32.64%，其中，房地产销售毛利率为30.98%，较前一年下降4.5个百分点；物业出租及管理毛利率为67.56%，较前一年下降0.2个百分点。

　　面对毛利下降，王晓松解释称，2018年是公司的高点，结转的收入主要来自2016年和2017年销售额房产，这两年是行业大的年份，房价上涨较快，带动了毛利率的提高。未来行业的毛利率趋于是下降，但公司结算的整体量是快速上涨的，利润总额确保平稳上升。

　　2019年，新城控股净负债率由2018年的49.21%降至16.36%，在手现金余额639.41亿元，公司经营性现金流净额为435.80亿；资产负债率为86.60%，较前一年的84.57%上升2.03个百分点。

　　王晓松表示，公司净负债率下降的最大原因是，自去年下半年，公司基本没拿地。而房地产公司的最大开销是即拿地和工程开支，但净负债过低不好，未来规划净负债保持40-70%之间。

　　2019年，新城控股的销售费用为38.20亿元，同比增加92.81%；管理费用为38.20亿元，同比增加68.55%。这样的增速超越公司的销售、营收、利润等多项指标的幅度。

　　王晓松解释，费用偏高主要是两方面的原因，开发体系和商管体系。2019年定的大目标和实际完成差异度是较大，如果按照2019年内控目标反推费用其实是不高的。2018年下半年，公司决定快速扩张，找机会进行超车，甚至调整了公司的组织架构，正是这样的战略，公司有大量的人员储备。以商业开发体系为例，为应对吾悦广场的开业，总部会储备至少10个，这部分人员需要3个月至6月的时间去熟悉公司体系，还要包括工程、设计、营销等高能级的人会储备在总部。就商业管理体系而言，吾悦广场开业前2年已经有人员落位，随着吾悦广场体量每年上升，这部分费用也是不少的。

　　实际控制人被刑拘之后，公司规模扩张受阻，但未做主动裁员或瘦身，直到今年年后才开始调整结构和人员优化。