汽车市场泰禾中央广场一个月遭15次维权 开发商连夜砸掉样板间鼻翼薄

　　中房报记者 李栋 北京报道

　　所有人都在焦急地等待着结果，但结果似乎遥遥无期。

　　4月18日下午两点半，在北京义和庄地铁站附近的泰禾中央广场销售中心，上百名业主在焦急等待。到现场的业主纷纷在纸上签字、摁下手印，每张纸上约有50人签字，这样的纸已经有五六张，人数还在不断增加。“想要退房的业主都需要在这里签字、摁手印。”有业主表示。

　　楼上，6位业主代表正在和泰禾集团、北京市住建委、大兴区住建委进行第一次正式三方谈判，这是经历12次维权后争取到的机会。

　　在经历3个多小时的谈判后，谈判代表宣布：开发商泰禾仍然坚持不退房；周五（4月21日）开发商将回应是否允许业主延期缴纳购房款。

　　业主纷纷表示失望，这次的正式谈判并没有取得自己想要的结果。距离4月底越来越近，像张女士一样的泰禾中央广场四期的业主感到时间紧迫。“我购买了59平方米的房子，总价330万元，50%的首付款分3次交，付款比例分别是20%、10%、20%，第一次交了67万元，4月底交第二笔33万元，销售顾问已经开始催交了；7月底交第三笔67万元。”

　　中国房地产报（微信公众号ID：China-crb）记者了解到，十几个心情焦灼的业主在4月19日上午进一步到北京市政府信访办上访维权。

　　在泰禾集团发展战略中，北京市场占有重要位置，2015年北京区域占营业收入的比重为45.85% ，广场系与院子系、大院系构成了泰禾集团的三大产品线，在3月26日北京市住建委出台商办项目限购政策后，北京的泰禾中央广场等6个项目在3月28日被北京市住建委点名指为“违规”。政策冲击之下，业主纷纷要求退房，广场系产品线遭遇重创，这对泰禾集团的营业收入将造成重大影响，背后更是泰禾集团早已紧绷的资金链再次面临考验。

　　可以居住的商办项目

　　虽然在安居客网页上的宣传广告已经删除，在部分商业网站上，仍然可以看到泰禾中央广场的户型图，从1室1厅1厨1卫到3室2厅1厨1卫不等，楼型用途写明是公寓，建材装修一栏注明暖气是集中供暖，供水是市政供水。

　　这样的楼盘介绍，加上销售顾问的宣传，都在告诉购房者，这是有居住功能的商办项目，也就是商住。

　　张女士告诉中国房地产报（微信公众号ID：China-crb）记者，泰禾中央广场公寓销售均价是每平方米54000元，附近的万科天地约47000元，两家开发商的样板间自己都看过，之所以没有选择更为知名、售价更便宜的万科天地，就是因为泰禾中央广场的样板间做得非常好。“样板间明显设计成有居住功能的样式，有独立厨房和卫生间，看到样板间设计挺好，就买了更贵的泰禾中央广场。”

　　泰禾中央广场位于大兴新城核心区，占地面积约14万平方米，建筑面积约40万平方米，开发商是泰禾集团股份有限公司（泰禾集团，000732.SZ）旗下的北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称“泰禾嘉信”）、北京泰禾嘉华房地产开发有限公司（以下简称“泰禾嘉华”），目前开发至第四期。

　　泰禾中央广场均价54000元/平方米，首付比例为50%，分三次缴纳，比例分别为20%、10%、20%。按照合同，四期业主将在4月底缴纳第二次首付款，三期业主将在7月底交第三笔首付款。

　　缴纳首付款过程也出现了让业主感到不可思议的乱象。大部分业主在没有缴纳完首付款的情况下就完成了网签。有业主反映，在第一次交款后，合同还没有到自己手中，网签就已经完成。购房合同是制式商品房合同，在签订合同的同时，开发商与业主另外签订一份装修合同，但没有给业主备份。业主没有想到这样的疏忽会让自己陷于被动。

　　泰禾中央广场吸引购房者的另一个措施是与购房者签订无理由退房承诺书。中国房地产报记者从拿到手的承诺书看到，泰禾嘉信承诺，若业主已履行《北京商品房预售合同》的各项义务，且无任何违约行为的前提下，在2018年2月1日至2018年2月28日期间内，可以提出无理由退房申请。

　　限购来袭

　　最近，北京市住房和城乡建设委员会官方网站发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

　　在少数一线城市，由于严格的住房限购以及住宅价格较高，不少人将购买小面积商业办公项目，作为投资或者过渡性居住，开发商为追求利润最大化，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。这次北京市全面叫停商办改住，打击违规变更房屋规划用途的行为，让开发商与购房者都猝不及防。

　　3月28日，北京市住建委公布，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，这6个项目已被停止网签。

　　业主也被突如其来的政策击懵。从3月29日开始，业主到泰禾集团北京总部求证项目违规问题，同时到北京市住建委信访办提出诉求。

　　业主给记者的诉求书显示，泰禾集团将商办项目宣传为通燃气、有独立厨卫、独立客厅、独立卧室、通上下水等有居住功能的住房，误导购房者购买；为进一步诱导尽快购买，规定购房者可分3次缴纳首付款。在当事人不知情的情况下私自代替网签，业主姜宏只交了部分首付款，购房合同尚在自己手中，却发现自己在不知情的情况下已经被网签。

　　在这个过程中，泰禾集团坚持认为没有违规，要求业主出示泰禾中央广场涉嫌违规并停止网签的红头文件，提供停止泰禾中央广场停止网签的处罚文件。装修合同载明了提供居住功能的装修条款，但泰禾集团表示装修合同是与第三方公司签订。要求业主完全按照购房合同履约，如果业主不按照合同交款将面临每日上千元的滞纳金。如果业主合同违约，不但会违反无理由退房承诺书条款，还将面临总房款20%的违约金。

　　对于泰禾集团提出的装修合同为业主与第三方公司签订一事，经过中国房地产报记者调查发现，实际情况并非如此。记者得到装修合同显示，受托方为一家名为中城建设有限责任公司的公司，其企业通讯地址是北京市通州区台湖镇次渠铺西路1号环渤海高端总部基地A6楼一层；该企业的注册地址为福建省闽清县梅城镇南北大街122号，股东为福州正同投资有限公司（以下简称“正同投资”），正同投资也是一家名为福州世恒天达文化传播有限公司（以下简称“世恒天达”）的股东，世恒天达则是北京泰禾影视文化发展有限公司（以下简称“泰禾影视”）的股东，泰禾影视的法定代表人为泰禾集团副总裁沈力男。

　　由此看出，泰禾集团口中的第三方装修公司其实是与泰禾集团有千丝万缕的关联公司。

　　4月6日晚上，开发商、大兴区政府和业主谈判。业主提出项目违规证据，开发商只回应“严格按照购房合同履行”。

　　大兴区住建委关姓主任来到现场，业主提出带关姓主任察看样板间，以证实泰禾集团对商办项目有居住功能宣传。泰禾集团拦住了业主，阻止其进入样板间。第二日，业主发现，样板间已被连夜拆除。

　　时间越来越接近4月底，四期业主已经收到催交第二次首付款的通知。在得知3月26日的政策后，维权的QQ群和微信群里也不断出现要求退房的第三期的业主。

　　4月18日，业主又和开发商、北京市住建委、大兴区住建委进行了谈判，这也是业主第13次维权。泰禾集团仍然拒绝承认项目违规。4月21日，开发商将答复是否允许4月底的第二次交款可以延期，但从业主拿到的反馈信息来看，未有实质内容。

　　“我们不理解，明明项目违规，我们只是要求退还已经缴纳的房款，泰禾为什么不答应。”业主表示。

　　泰禾的隐忧

　　泰禾集团是起家于福建的开发商，近几年以迅猛的发展速度和激进的扩张手法将闽系房企的精神气质诠释得淋漓尽致。

　　泰禾集团成立于1992年，2013年之前，其一直偏居福建区域，从这一年开始，泰禾集团开启全国化布局。泰禾集团的战略布局瞄准一线城市北京和上海，“扎根福建本土，深耕一线城市”，截至公布的2015年年报，福建区域占泰禾集团营业收入的比重为52.37% ，北京区域占营业收入的比重为45.85% ，华东区域占营业收入的比重为1.78%。

　　这样的战略布局意味着泰禾集团想在短时间内打开局面，必须采取高举高打的策略。通过对这几年泰禾集团的年报数据梳理发展，自2012年起，尽管营业收入增长不高，但泰禾拿地金额却逐年提高，如2014年，营业收入为83.72亿元，拿地金额146.16亿元；2016年泰禾集团年报尚未公布，但中国房地产报记者梳理发现，前11个月，拿地金额达到了267亿元。

　　拿地金额远超每年的营业收入，泰禾集团的资金链也一直紧绷。为缓解资金压力，从全国化布局开始的那年，泰禾集团频繁与银行、信托、股权基金等机构合作，以地块抵押、对外担保、控股股权质押等方式来进行融资，获取大量的资金来满足其疯狂扩张的需要。截至2015年年底，泰禾集团对子公司实际担保发生额为201.52亿元，2012年这个数字仅有52.24亿元人民币。

　　另据Wind资讯统计，其中，泰禾投资持有公司股份8.09亿股，占公司总股本的79.57%，为公司第一大股东，截至公告日，泰禾投资累计质押的股份数为6.8亿股，占公司总股本的66.9%。

　　对外担保总额占近一期经审计净资产的红线为50%，而泰禾已经远远超过此比例。

　　房地产业务一直是泰禾集团的核心业务。2015年房地产板块收入为146亿元，其中住宅地产实现销售收入113.33亿元，商业地产实现销售收入32.7亿元。

　　聚焦北京市场，泰禾集团布局北京的项目有中国院子（63.63%的权益），可售面积10.94 万平方米；泰禾·北京院子，可售7.55 万平方米；泰禾1号街区，可售面积17.62 万平方米；泰禾长安中心（80%权益），可售面积10.5万平方米；西府大院，住宅、商业、金融用地，可售面积18.55万平方米；长阳半岛中央城，商业、综合用地，可售面积15.76 万平方米；泰禾嘉华项目公司的泰禾中央广场，商业综合用地，可售面积13.37 万平方米；泰禾嘉信项目公司的泰禾中央广场，商业综合用地，可售面积26.23 万平方米；丽春湖，49%的权益，住宅用地，可售面积10.71 万平方米；昌平南邵项目，可售面积17万平方米。总可售面积为131.23万平方米。

　　也就是说，占到泰禾集团营业收入比例45.85%的北京市场中，泰禾中央广场占到总可售面积的30%。

　　优淘城总裁薛建雄认为，对商住项目，绿地已经退房并加补利息，如果泰禾集团也如此，将会给本就存在财务风险的自身带来短期资金压力。

　　面对针对商办项目的新政，另一家涉嫌违规的知名开发商向记者表示，目前开发商尚无具体的应对方案，“还在研讨过程中”。有业内人士提出的将商办项目改为长租公寓的方案也被该开发商人士认为不具有可行性，“必须按照政府的政策规定来做，改为长租公寓仍然是将商办项目建设成了具有居住功能。”

　　现在，开发商在应急研讨，业主在苦苦等待，政策环境之下，尚是一幅心态纠结的图景。