南京持续大卖地，一天进账148.5亿

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陶婷

“

南京的商办市场大概率进入低谷期，商办地块也均以底价成交。

”

继上周“双限”土拍首秀卖地135亿后，南京在7月15日又迎来了9幅“限房价、竞地价”地块出让，最终揽金148.5亿元。

当天参与土拍的新城、弘阳各拿下两宗地块，中海、德信、融信、旭辉+宝龙各下一城。

尽管有“双限”政策把持，但南京土拍市场的热度依然不减，也传递出房企对于南京市场未来前景的看好。

除了板桥G37商住地块，以及江宁滨江G43、G44两块地底价成交，其余6块宅地全部触顶最高限价，并需配建一定面积的人才房。

竞争最为激烈的是鼓楼滨江G36地块，佳兆业与新城、中海等竞逐84轮后，以总价24.6亿元拿下，溢价率20%。

佳兆业拿下的这宗地块成交楼面价约2.8万元/平方米，触顶最高限价，同时需配建人才房建筑面积8400平方米。

G36地块位于鼓楼滨江，周边不仅拥有良好的生活氛围和成熟的配套，更有长江岸线资源，未来打造高层，将拥有市场上少有的观江视野。

目前，该地块周边有中冶盛世滨江、世茂璀璨滨江等多个住宅项目，但仅有中冶锦绣江山在售，新房资源比较稀缺。

鼓楼滨江上一次土拍还是4年前，招商以2.99万元/平方米的楼面价摘下2016G01地块，是当时的区域单价地王，也就是现在的桃园世纪。

此次G36地块相比桃园世纪的底价低了1793元/平方米，未来入市或有一定优势。

此外，位于紫东新尧新城的G39地块和江北浦口G40地块均落入弘阳囊中。两幅地总价32.4亿元，溢价率均为20%，且均触顶最高限价。。

其中，G39地块以6.6亿元的价格成交，成交楼面价约1.7万元/平方米，需配建人才房建筑面积1800平方米。

江浦G40地块最终成交价为25.8亿元，成交楼面价约1.98万元/平方米，需配建人才房建筑面积2000平方米。

据悉，G40地块则位于浦口区城南中心区。今年4月，浦口区举办城南中心土地宣传推介会，首先提出了浦口“城南中心”的概念。

根据规划，浦口城南中心总面积将达2.75平方公里，具体位于江浦老城（珠江镇）和研创园（江北核心区）交汇处，受江北核心区中心区域直接辐射，为江北新区老城和新城之间新的增长点，规划起点较高。

和弘阳一样连下两子的还有新城——底价摘得江宁滨江开发区G43和G44地块，总价22.2亿元，楼面价都在9000元/平方米左右。

这两幅地紧紧相邻，周边有时光印象、国际花都等多个成熟社区。区域内自三年前弘阳禹洲时光印象收官后，就再也没有新房入市。

从去年开始，江宁滨江市场热度不断攀升，区域内迎来了中北、龙湖、蓝光等房企的入驻。今年4月29日，蓝光以最高限价5.8亿元摘得江宁滨江G08住宅地块，楼面价1.1万元/平方米，刷新区域地价“天花板”。

根据出让要求，这两幅地商业建筑面积均为地上总建筑面积的5%-8%，且地块须配建人才房，由竞得人建成后无偿移交给江宁区政府。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，这两幅地底价成交有特殊原因。其一是综合地价本身不低，其二是这两幅地的出让要求实际上也具有了商住地块的性质。

同样底价成交的还有城南板桥G37地块，最终被南京之玫企业管理咨询有限公司（宝龙）和南京和彰商务咨询有限公司（旭辉）斩获，底价12.6亿元成交，成交楼面价1.1万元/平方米。

就在上周，宝龙和旭辉也联合拿下一幅板桥商住地，两幅地块地价相当。

“两场双限土拍，两个商住地块全部底价成交，显示今年南京商办地块明显遇冷。”张辉表示，“受商办新政影响，南京的商办市场大概率进入低谷期，存量房源的去库存和新地块的出让面临双重困难。”

今年2月4日，南京市发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》的通知。

通知指出，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，擅自将商办项目改为类住宅的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。

同时要求地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%。

除此之外，本次土拍也出现了融信、德信和中海的身影。

与G39地块相邻的G38地块被融信以7.8亿元的价格摘下，楼面价1.7万元/平方米，需配建200平方米的人才房。

该地块不远处就是栖霞鲁能公馆，目前精装均价3.2万元/平方米，旁边弘阳旭日雅筑二手房挂牌价在2.6万元/平方米左右。

今年以来，融信在各地土拍市场上动作频频。

年初，融信花33.4亿元摘下杭州萧山宅地；5月，又以4.8亿元落子太原。6月下旬，融信总共斥资31.57亿元夺得杭州西湖区三墩北单元地块和运河新城地块。隔天，又在福州市场以50.17亿元的价格揽下两宗地块。

如今，融信又将目光转向了南京市场。

另外，东善桥G41地块被浙江宇润企业管理有限公司（德信）斩获，成交总价27亿，成交楼面价1.2万元/平方米，触顶最高限价，需配建人才房建筑面积4200平方米。

江宁大学城G42地块被南京济南中海城房地产开发有限公司（中海）斩获，成交总价21.9亿元，成交楼面价1.8万元/平方米，触顶最高限价，需配建人才房建筑面积3600平方米。

两周内两场“双限”土拍，南京土地市场供不应求。而大部分地块以最高限价成交，也显露出开发商拿地需求之迫切，对南京市场前景的认可。

“双限”地块的推出，考验的是开发商的成本控制能力、高周转能力和融资成本。张辉表示，“对于买房人来说，由于下半年房源上市量充足，供求关系保持均衡，房价也不可能过快上涨，这个时候买房也没有必要过于恐慌。充分决策，理性买房，是今年应该把握的主导原则。”