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　　随着城市发展的不断加速，生活在城市中的人们对于城市功能、生活品质及人文内涵有了更广泛的追求，而伴随着土地价值的逐年上涨，城市开发一味执著于专项开发显然已经不合时宜，因此“城市综合体”渐渐成为当前城市未来发展的方向和众多开发商战略投资的转型点，也成为业内人士关注讨论的热点话题，业内人士称综合体遍地开花，发展迅猛但也存在不少隐忧，但在一定程度上代表着未来城市的发展方向

　　随着城市发展的不断加速，生活在城市中的人们对于城市功能、生活品质及人文内涵有了更广泛的追求，而伴随着土地价值的逐年上涨，城市开发一味执著于专项开发显然已经不合时宜，因此“城市综合体”渐渐成为当前城市未来发展的方向和众多开发商战略投资的转型点，也成为业内人士关注讨论的热点话题，业内人士称综合体遍地开花，发展迅猛但也存在不少隐忧，但在一定程度上代表着未来城市的发展方向。

　　普通的城市建筑功能一般较为单一。比如，单纯做住宅除了少数的底商配置，其他功能缺失。而写字楼由于上班族朝九晚五极其规律的作息时间，到了晚上就变成了无人区。土地资源得不到最大限度的利用，在很大程度上是浪费。于是，“城市综合体”应运而生。

　　所谓“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。此类物业基本具备了现代城市的全部功能，因此也被称为“城中之城”。

　　三磊设计总裁张华先生在提到“城市综合体”概念时，表达了这样的观点。“城市从传统的混合使用到现代主义的分区土地规划，再到城市化、城市扩张和城市病7m体育网，使我们重新关注土地的混合使用问题，也就是土地的综合开发利用问题。它比单一功能的写字楼，或纯居住类产品开发要复杂得多。如何在综合的过程中处理好这些复杂的问题，使各功能相互支持互补达到1+1大于2的结果，值得深思”。

　　近日，一座号称将高达838米，比当前“世界第一高楼”迪拜塔还要高10米的“天空城市”在长沙举行开工典礼。虽然这座包含商场、写字楼、公寓、酒店、学校、医院等各种业态的“天空之城”饱受质疑，但其集合各类城市功能的做法，与“城市综合体”的发展思路相当契合。

　　据记者了解，“城市综合体”对于中国的房地产开发来讲，仍是新事物，起初并没有一个简洁的中文予以描述，所以英文缩写“HOPSCA”，被业内人士叫了很多年。

　　三磊设计美国总裁王宇先生从事“城市综合体”的设计工作已20年，他告诉记者，“城市综合体综合什么，最重要的是节约资源、创造资源让生活更加舒适。”

　　“一是宏观上综合土地利用资源，避免资源浪费；二是功能设施的综合，怎样使整个社区更有活力；第三是消费资源的综合，怎么通过搭配使得人们在日常的生活享消费资源；最后是综合建筑体系的资源，从设计的角度和开发商的角度来讲，这是很重要的一个环节。在设计规划过程中，我们会尽量地把各种功能集中，以不同的功能组合来获取更多的机会，创造更多的价值”。

　　在北京，被人们熟知的国贸大厦、万达广场、大悦城都是属于城市综合体的范畴。直观的理解新浪体育电脑版，城市综合体最大的好处就是将写字楼、酒店、公寓等功能集中在一起千亿体育在线官网，而由于各个功能使用的时段不同，使得城市综合体一天24小时不停在使用中，永远是充满活力、熙熙攘攘的状态。而从城市的角度来讲，所有的东西放到一块就可以做到一站式的服务，一站式服务促使人们每天出行的效率增加，在同一个地方住、办公千亿体育在线官网、娱乐、健身等，不需要到处跑。

　　一个综合的片区发展到集约的城市综合体，在一个互相连接的建筑群落里面来解决人们生活、工作、娱乐甚至于交流等的问题，这些要素如果综合不好的话，会使各个功能互相打架千亿体育在线官网，或者有些闲置，有些不好用，或者是某些建筑在运营过程当中又会面临不停的功能的变化马博体育，不能适应城市的需求。所以它比一栋单独的写字楼，或者单独的居住类的产品显得复杂许多。

　　对此，万通地产商用产品研发中心的于光女士认为新浪体育电脑版，“城市综合体”的开发需要强大的资金支持力和运营管理能力。“综合体综合什么？我觉得也是市场决定的，比如同一综合体中酒店一般会建两种，一个是四星级的，另一个则是五星级7m体育网，从而更符合市场多元化的需求。从运营角度来看，统一运营的可能性较小，存在很多亟待解决的问题，比如，商业用电跟居住用电的电价就不一样的，地下停车问题，住户可能会不太习惯这个车位不是我常用的，这种管理需要考验综合管理能力，但是目前中国的发展水平似乎还没到那个水平新浪体育电脑版。所以在运营管理上面，一个大的综合体能够管理好，也是非常难的。因此，决心做综合体的开发商必须具备一定的实力，资金实力马博体育、运营实力和总体操盘实力。”

　　北京世联房地产顾问商业营业部总监张喆女士操作过多个“城市综合体”的案例，据她分析，房企对于综合体物业组合选择不同，但核心是盈利模式，目前的模式分为三类，第一，万达模式通过资产的强势的品牌，迅速回收60%至70%的收益，这是非常强势的。第二是华润模式和大悦城模式，是通过资产不断升值，赚运营的钱。第三种是凯德、越秀模式，通过地产加上信托金融的手段运作，其实是资本运作的钱。

　　据业内人士介绍，不少地方的综合体开发的资金，一部分是开发商自有资金，其次是商业地产不限贷，银行信贷支持，还有就是政府给予一些补贴。而“城市综合体”中的商务公寓等住宅产品销售，因为不限购，可以有效变现回款。因此，不少房企纷纷涉足“城市综合体”的开发。

　　对于“城市综合体”新浪体育电脑版，下面有地铁，上面是上盖，有五星级酒店千亿体育在线官网，有写字楼，还有大型的购物中心，这是一般人脑海中最理想、最完美的蓝图新浪体育电脑版。而从专业角度，发展“城市综合体”也需要综合方方面面的力量。有些地方政府大力推动城市综合体的发展，然而后续的交通、配套、经济发展水平等方面难以提供有效支持，使得有些综合体最终演变为烂尾楼新浪体育电脑版。“各地掀起综合体开发浪潮，实际上是机遇和隐忧并存，尤其是高密度、体量大的综合体，不是一般开发商能搞得定的事。”一位业内人士感慨说。记者 袁显峰标签：

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