保障用地需求 东莞孵化器新规护航新产业

　　去年以来，东莞陆续出台了《东莞市新型产业用地（M0）管理办法》《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》（下称“拓空间40条”）等政策文件，强化产业用地管理。

　　科技企业孵化器、科研用地等“类新型产业用地”政策何去何从一直备受业界关注。日前，东莞市政府办公室印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》（下称“新《办法》”），相比2015年出台的《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》（下称“旧《办法》”），新《办法》做出了多处重要改变，如规定享受产权分割政策的只能是国家级科技企业孵化器；利用工业用地和科研用地建设的科技企业孵化器，经认定可进行产权分割的项目，满足相关条款后也可分割等。

　　东莞市科技企业孵化协会秘书长李巧曼表示，新《办法》的出台可以有效帮助国家级科技孵化器里的企业做大做强。为科技企业以及相关产业的发展护航。

　　产业用地政策陆续收紧

　　连日来，东莞市高盛科技园开发有限公司董事严振扬会议不断，公司正在寻找新的建设项目。严振扬告诉记者，东莞陆续出台的一系列产业用地政策，对于高盛科技园一类的公司形成利好。

　　为了打击炒产业用房的现象，全国各地都在收紧产业用地政策。从2013年尤其是去年以来，多个城市陆续出台产业转型升级基地、科技企业孵化器、科研用地等“类新型产业用地”政策。

　　如去年9月，东莞印发了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》。其核心内容就是坚持产业导向，鼓励自持开发；坚持新型产业用地（M0）配套用房不得分割转让的政策导向，明确产业用房分割转让的比例不得高于49%，防止新型产业用地（M0）项目出现房地产化倾向。

　　今年5月，东莞市政府发布了2019年市政府一号文“拓空间40条”，东莞确保产业用房的形态用于高端制造业；在入驻企业方面要明确产业导向和目标，针对不同产业增加必要的约束条件，甄别优质企业；在分割转让方面要进行审核，保证好的企业享受到好的政策。

　　对于企业将产业用地开发成房地产等行为，在当时的发布会上，东莞市政府秘书长邓涛做出了提醒。“部分产业升级示范基地成了一些地产资本套利的空间，工业用地成了纯写字楼，这些商业资本‘围猎’了我们的产业用地，但实际上有效工业投资却非常有限。”邓涛说，对于这些产业升级示范基地“挂羊头卖狗肉”的行为，省政府已强化产业用房分割转让政策管控，提醒社会资本打基础、办实业、走正道。

　　记者了解到，2016年东莞出台了新型产业用地的政策，意欲打造新型的产业空间。在当时的发布会上，东莞市工业和信息化局局长詹志斌也再次重申，对于现有的产业政策，要确保真正服务于产业升级。

　　东莞相关政策的收紧，得到了国家级科技企业孵化器的支持。严振扬表示，在开发高盛科技园时，因为产权分割相关政策尚未落地，导致“企业越大，反而外溢越严重”，留不住大企业。而“拓空间40条”让产业园区更容易留住企业。

　　严振扬表示，“拓空间40条”的一些人才措施也是帮助企业留住优秀人才的创新举措，对于产业园区和孵化器落地的改革都有立竿见影的效果，可以帮助一些高质量的企业做强做大，从而推动东莞相关产业的发展。

　　集体用地孵化器产权不可分割

　　随着东莞新型产业用地政策陆续收紧，产业发展空间也有望得到保障。科技企业孵化器、科研用地等“类新型产业用地”政策将会出现哪些变化，一直是业界关心的话题。

　　有科技企业孵化器运营单位负责人告诉记者，目前，东莞正在加速融入粤港澳大湾区，大量传统制造企业和创业人才纷纷涌入战略新兴领域。东莞数以万计的科技企业在资金和管理上都存在欠缺。所以科技企业孵化器发展好了，将成为东莞加强技术创新、区域创新体系和科技服务体系建设的重要支撑，成为东莞科技企业成长的摇篮。

　　正是看到了科技企业孵化器在新兴产业发展上的积极作用。在“拓空间40条”中就有如何规范科技企业孵化器管理内容，允许已备案的科技企业孵化器在获得国家级科技企业孵化器认定后，可申报产业用房产权分割转让。

　　早在2015年，为了盘活孵化面积较大的孵化器，缩短孵化器建设资金回笼周期，同时也为了支持在孵企业固定资产投资需求、抵押融资和满足上市需要，东莞出台了旧《办法》，当时在许多方面都开了先河，比如允许孵化器分割80%，而当时的广州只允许分割30%；在二次转让方面，规定二次转让对象受让产权后必须承诺入驻科技企业孵化器产权分割项目产业用房满1年以上。

　　旧《办法》早在2017年12月31日就已经正式到期，直到日前，新《办法》才正式发布。新《办法》主要适用于《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》出台前，已在工业用地和科研用地上建设科技企业孵化器的项目。

　　相比旧《办法》，记者发现，新《办法》在多项指标方面有了明显提高。如为了杜绝房产炒作行为，对二次转让时限提高了要求。新《办法》规定：孵化器产权分割项目的产业用房销售后，自完成转移登记之日起的5年内不得二次转让。因企业申请上市、破产清算等情形必须进行二次转让的，经属地镇街（园区）科技主管部门审查核准，允许进行二次转让。

　　旧《办法》规定，可进行产权分割的科技企业孵化器需认定为市级B级以上或省级、国家级科技企业孵化器；而新《办法》则调整为国家级科技企业孵化器。这样就大大缩小了享受政策红利的孵化器范围。据统计资料显示，东莞市拥有科技企业孵化器111家，其中国家级孵化器只有15家。

　　在转让对象方面，旧《办法》对转让对象的产业领域、主体资格和入驻时限做了限制，而新《办法》除了上述限制外，还对转让对象的研发投入、知识产权、经济效益等方面做了限制，如要求近2年营业收入累计超过600万元。自提出申请之日前12个月内，研究开发费用总额占同期销售收入总额的比例不低于3%。从事研发和相关技术创新活动的科技人员占企业当年职工总数的比例不低于10%。新《办法》还对转让流程进行了详细规定，除提供相关报告外，还要进行公示和审核备案。

　　此外，新《办法》规定，建立在集体土地上的孵化器产权不能分割。业内人士认为，新《办法》在多项指标上提高门槛，是为了确保政策能真正发挥应有的作用，确保发挥科技孵化器的作用。

　　松湖华科产业孵化园（下称“松湖华科”）是东莞科技企业孵化器中的佼佼者。松湖华科相关负责人告诉记者：“松湖华科此前就具备了产权分割资质，但是因为松山湖一直没有出台相关实施细则。所以不能出售。现在新《办法》出台，松湖华科需要好好研究，并且继续等松山湖出台相关细则。”

　　此外，记者了解到，门槛提高更深层次的原因是去年东莞出台了《东莞市新型产业用地（MO）管理暂行办法》，该政策是国内第一份明确针对M0用地的市级政策，对新型产业用地政策进行了收紧。孵化器产权分割政策收紧也就无可厚非了。

　　解决新兴产业融资难题

　　东莞科技孵化器和众创空间的发展速度一直迅猛。数据显示，截至2018年，全市拥有科技企业孵化器111家，孵化器面积约188.3万平方米，在孵企业3396家，当年“毕业”企业389家，建有众创空间74家。在111家科技企业孵化器里有15家为国家级科技孵化器。15家国家级的孵化器里有8家在松山湖，松山湖的国家级孵化器规模已经超过整个东莞的一半。记者采访相关科技企业孵化器负责人了解到，新《办法》将有利于新兴产业在东莞的发展。

　　有负责人表示，新《办法》规定转让对象从事的产业领域必须符合《国家重点支持的高新技术领域》《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》最新规定的产业范围。这样就断绝落后产业享受政策红利的可能性。

　　华中科技大学工业技术研究院目前正打算再建设2万平方米的科研大楼二期工程，针对“拓空间40条”里对科技孵化器的规定，该院副院长寻格辉表示，对于产业分割这块，应该是政府、企业、孵化器运营机构“三赢”，政府设定了比例，在保证孵化器功能的同时，鼓励企业高投入、高品质、高产出、高标准发展；企业可以优化资产结构，提升抗风险能力；孵化器运营机构可以提高投资回报率和积极性，缩短运营周期，并鼓励更多资本投入到良性循环中。

　　另一家国家级科技孵化器